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農民と土地所有者は、土地博覧会で異なるセッションに分かれました。 そして、所得税と相続税のプレゼンテーションを選択した人々は、ペンで武装して来ました、 論文、 と質問。
ポール・ナイファー、 CLAの公認会計士およびビジネスアドバイザー– CliftonLarsonAllen、 質問に答え、不動産税と所得税を延期または撤廃するルートの微妙な違いを分析しました。
ナイファーは、2020年の大統領選挙の結果に応じて、また、より多くの露出を受けるにつれてさまざまな選択肢が解決されることから、戦略が揺らいでしまう可能性があることを指摘して、プレゼンテーションの前に述べました。
1031交換
Neifferは、1031の取引所の重要な要素として農地への投資を指摘しています。 Neifferは、中西部の農民の例として、タイルのある農地を使用しています。
タイルは不動産としてセクション1245に該当します。例では、 あなたは500ドルの価値のあるタイルで300万ドルで土地を売ります、 000.投資家として、 あなたはそのお金を、タイルやその他のセクション1245の資産なしで300万ドル相当のより多くの農地に投入することにしました。
この状況では、投資家は500ドルの課税対象利益を負担します。 再投資にはセクション1245のプロパティが含まれていなかったため、タイルから000、 ナイファーによると。投資家がセクション1245の不動産のない農地を所有し、それを売却してセクション1245の不動産のある農場を購入する場合、 その後、投資家は500ドルを回避します。 000課税利益。
「1245の不動産を所有していた土地や、1245の不動産を所有していないその他の資産に[課税対象の利益なしで]移行することはできません。 」とナイファーは言います。
ナイファーは、農業に関連するセクション1245の不動産の例のリストをガラガラと鳴らします。 タイリングを含む、 豚舎、 穀物貯蔵庫、 もっと。
交換はまた、セクション1245プロパティで柔軟性を提供します。プロパティのタイプは、交換の一方の側からもう一方の側で異なる場合があります。例えば、 穀物箱はタイリングと一致させることができます。課税対象の利益を相殺するために、穀物箱の穀物箱である必要はありません。
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オポチュニティゾーン
オポチュニティゾーンは、低所得地域に経済活動を注入することを目的として地域を隔離します。
Neifferは、農地を売却して100万ドルの利益を生み出す例を使用しています。オポチュニティゾーンは、繰延税金の支払いに適しています。 キャピタルゲインの低下、 投資による課税への感謝の排除。
延期により、 利益が180日以内に再投資された場合、 2026年の終わりまで、または販売するたびに税金を支払う必要はありません。 いずれか早い方、 ナイファーは言います。
ナイファー氏はまた、投資を少なくとも5年間保持すると、課税対象となる利益が10％減少すると述べています。
最後に、 機会ゾーンの最大のプラス、 ナイファーによれば、 10年後のメリットです。
Neifferは、例として100万ドルの投資から500万ドルに成長する10年間保持された投資を使用します。
「あなたがその資金を売るとき、あなたは選挙をすることができます、 その400万ドルの利益は完全に非課税であるということ、 」とナイファーは言います。 「それがオポチュニティゾーンのメリットです。」
ナイファーは、機会ゾーンにおける農地の限界と可能性はまだ定義されていると言います。ナイファー氏によると、オポチュニティゾーンで開始された農業ビジネスは「不動産の場合は購入する資産を大幅に改善する必要がある」ため、テストに合格します。農地はそれを合格するためのより大きな課題です。
「オポチュニティゾーンは間違いなくまだ詳細を検討中です。 」とナイファーは言います。 「この法律は現在2年以上前のものであり、最終的な規制が適用されたばかりです。」
ナイファー氏は、規制への精通が進むにつれて、今後数年間で機会ゾーンの要件を満たす農地の増加を期待していると述べています。
特定の州は、連邦規則とは異なる一連の規則に従います。オポチュニティゾーンを見つけるには、https：//eig.org/opportunityzonesにアクセスし、マップに従ってください。
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公益信託
近い将来に引退する立場にある農民は、慈善残余信託を検討することができます。信託の目的は、資産を信託に入れ、特定の期間および満了時に受益者に支払うことにより、税金を削減することです。 残りはチャリティーに寄付されます。
Neifferは、2020年に2019年の作物を販売して引退した農家の例を使用しています。農民は自営業税を持っており、退職後に多くが不要であるために費用も失います。 そして農民はより高い税率の範囲に押し込まれます。
「私たちはその穀物を取ることができます、 その農機具を取り、 そしてそれを私たちが公益信託と呼ぶものに入れることができます、 」とナイファーは言います。 「私たちは年金信託または単一信託を持つことができます、 しかし、それの良いところは、作物を現金で効果的に販売し、利益を5つに分散させることです。 10-、 15-、 20年以上。現金で割賦販売の扱いを効果的に受け、自営業税を廃止しました。」
Neifferは、退職後すぐに事故や死亡が発生した場合に、受益者の受け取る金額を制限するような生涯の期間を回避することを提案しています。
「私はおそらく、少なくとも年に3回、年に5回、農家と話し合います。 」とナイファーは言います。 「私が持っている10の議論ごとに言うでしょう、 私は2人の農民にそれをさせます。」
ナイファーは、コントロールが少ないという感覚が多くの農民を思いとどまらせていると言います、 しかし彼は、関係者は彼らが思っているよりも多くのコントロールを持っているかもしれないと言います。
"この場合、 農民はドナーであり、 農民の受益者、 農民は実際に受託者になることができます、 」とナイファーは言います。 "そう、 農民は実際にはまだ管理下にありますが、100％管理下にはありません。農家は[年金信託]から借りることができないため、 [年金信託]にお金を貸すことはできません、 農機具を子供たちに売ることはできません。」
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年間ギフト
相続税が懸念される場合は、 価値の一部をオフロードすることで、長期的には土地所有者を救うことができます。
これを行う1つの方法は、毎年恒例の贈り物を介することです。 ナイファーによると。毎年15ドルあります。 ドニーに贈るギフトの最大額は000、 しかし、寄付者は複数の贈り物をすることができます。そう、 あなたは複数の贈り物を与えることができます、 ただし、受け取ることができるのは1年に1つだけです。これを毎年利用するには、 あなたもその年にそれを使わなければなりません、 前年から引き継ぐことはできません。
「4人の子供と何人かの孫がいる場合、 [それは]夫と妻の間で年間500ドルの贈り物を生み出すのはとても簡単です。 000、 」とナイファーは言います。
ナイファーは、土地は有限責任事業体に入れることができると言います、 あなたはそれを少なくとも35％割引することができます、 だから15ドル、 000は$ 25の値を取得できます。 000から$ 30、 000。
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