Ruth Rabinowitzは、彼女が約12歳のときに、父と妹と一緒にアイオワステートフェアを初めて訪れたことを思い出します。www.modernagriculturefarm.com彼女の家族は、センチュリーファームアワードを受け入れるためにそこに到着したアイオワンの世代の中にはいませんでした。しかし、彼女のお父さん、 デビッド、 41年前に彼の最初のアイオワ農場を購入し、2017年に亡くなったときに彼女にそれを渡しました。

「私たちはここのシーンに本当に新しいわけではありません、 」とラビノウィッツは言います。 北カリフォルニアに住んでいる人。

どちらもリースではありません。それは風景をつなぐ支配的な糸です、 引退した農民と彼らの農場外の相続人が土地とのつながりを保持しているので、 生産者は、テナントとしての公平性を構築しながら、規模の経済を追求します。

投資家はますます農地を所有することが魅力的な投資戦略であると感じています。アイオワでは、 農地の53％は非所有者の事業者に賃貸されています。 アイオワ州立大学による最近の調査によると、現金賃貸借の41％と作物共有賃貸の68％が10年以上耐えてきました。

この成長期の不安定な穀物市場は、 貿易協定の停滞、 洪水による落下と植栽の防止、 エタノール需要の低下、 輸出の落ち込みは、リースの会話を混乱させています。

現金賃貸借、 最も一般的なタイプのリース、 通常、価格が上昇し、利回りが高くなる期間中は、設定が低すぎます。 今日のような時代には高すぎます。 USDAは、トウモロコシの1エーカーあたり58ドルの損失を見積もっています。

トウモロコシに続く大豆のコストとマージンの見積もりでは、1エーカーあたり99ドルの損失、つまりブッシェルあたり2ドル以上の損失が示されています。

結果として、 多くの貸し手とほとんどの農場管理者は、農家と土地所有者に彼らの賃貸期間を再交渉するようにアドバイスしています。

「農業にはあまり利益がありません。 」とケルビン・レイボルトは言います。 フィールドスペシャリスト、 アイオワ州立大学の拡張とアウトリーチ。 「縮小するパイの交渉は難しい。」

賃料は安定している

根底にあるトレンドは現状を裏付けています。 「土地の価値は持ちこたえています、 」レイボルトは言います。

2019 Purdue Farmland Value Surveyは、平均品質の土地が2018年6月から2019年6月にかけて0.9％減少したことを示しています。平均品質の土地のインディアナ現金賃料は1エーカーあたり207ドルに軟化しました（1エーカーあたり3ドルの減少）。

アイオワ州のすべての土地の質に対する州の平均値は7ドルでしたが、 11月1日のエーカーあたり264 2018、 2017年から1エーカーあたりわずか62ドルの減少。現金賃貸料、 平均して、 1エーカーあたり219ドルに下落しました。 1.4％の削減。

他の要因（薄い土地市場を含む）と低金利は支持的です。連邦準備制度理事会は10月30日に再び利下げを行いました。これは、FRBがこれまでの月数で利下げを行ったのは3回目です。

「低金利は地価が高いことを意味します。 」レイボルトは言います。

作物シェアリースには、共有作物収量と、多くの場合、政府および作物保険の支払いが含まれます。 と作物の費用の一部。しかし、投入コストはそれほど下がっていません。 また、一部の州では固定資産税の増税が大きな影響を受けています。

「この理由は、家賃が下がらない土地所有者から聞いています。 」とAllanVyhnalekは言います。 ネブラスカ大学エクステンション農業経済学教育者。

リースオプションを見る

1つの解決策は、別のタイプのリースへの移行である可能性があります。柔軟なキャッシュリースは、より大きなリスクと報酬の共有を提供します。 そしてそれは年次交渉の必要性を減らします。それは貧しい経済の間に下方修正を可能にしますが、価格が改善した場合に土地所有者が利益を得る構造を提供します。

「フレックスリースが増える可能性があります。 でも複雑だと感じる人もいます そして一部のオペレーターは抵抗します、 」とマーク・ガノンは言います。 ガノン不動産、 エームズ、 アイオワ。

連邦農場プログラムの変更はまた、テナント/地主の会話への扉を開くかもしれません。

「農業法案の下で、 この秋、PLCの歩留まりを調整する機会が1回だけあります。 」ガノンは言います。 「あまり注目されていませんが、 しかし、これらを強化することが重要です。一部のテナントは古い利回りを使用していますが、 これは、政府の支払いが開始された場合、彼らの収入の可能性を低下させます。」

レイボルトは同意します。 「それはまた、土地所有者が座って、テナントと収量データについて話す機会を与えます。 」と彼は言います。

トレンドは何ですか？

複数年のリースは、土地の長期的な改善に投資し、土壌の肥沃度を維持するためのインセンティブを提供します。 Rabinowitzは、1つのアイオワファームで2年間のリースを持っています。 「すべての農場で使用したいのですが、 " 彼女が言います。彼女は契約書に最小限の金額を書いて、テナントにNRCSのカバークロップ助成金を申請しました。 「農場は土壌テストされました、 リースに署名したときにカリについて話し合った " 彼女が言います。

ラビノウィッツは定期的な対面訪問を予定しています。 「長期リース、 定期的なコミュニケーションとともに、 関係を構築し、 " 彼女が言います。

最近の湿った泉と洪水で、 排水は重要な要因として浮上しています。ある場合には、 土地は切り欠きによって損傷を受けています、 デブリ、 またはシルト、 と砂の堆積物。収入の減少と生産リスクの増大は、長期的な地価と賃貸料に影響を与える可能性があります。

「ミクロレベルでは、 近所で、 ネブラスカにはおそらく影響がありましたが、 土地にひどい被害があった場所、 」Vyhnalekは言います。 「大規模に、 おそらくリースへの影響は最小限でした。」

ローカライズされたエリアでは、 より高い地価と家賃は、肥料契約のための土地の需要に起因する可能性があります。 レイボルトは言います。エクストラ（タイル、 除雪、 草刈り、 など）テナントが行ったものもミックスに入ります。

Outlookとは何ですか？

経験則として、 現金家賃は通常、州全体の平均耕作地価値の約3％です。最終的には、 需要と供給が料金を設定します。

しかし、 迫り来る不確実性がagの地平線に突き出ています。 "ある時点で、 関税はなくなります、 しかし、私たちはいつもと同じように、より安い価格で市場に戻る方法を購入する必要があります。 」レイボルトは言います。

9月1日が終了期限ですが、 農家と土地所有者は、3月1日までにリースを微調整することに同意できます（カスタム農業契約には9月1日の期限はありません）。

「2019年の収穫量と価格がより確実になるまで、条件を保留することに同意する人もいます。 」レイボルトは言います。

交渉戦略

情報の収集–更新された貸借対照表、 収量データ、 とマーケティング計画–賃貸交渉の準備の鍵です。 しかし、人間の心理学はすべての交渉に入ります。

「人々は、利益が得られる場合はリスク回避的であり、損失が可能である場合は損失回避的です。 」とライアン・ドロレットは言います。 農場経営分野のスペシャリスト、 アイオワ州立大学。

「地主は家賃の引き下げに消極的です。 彼らは現在の家賃を寄付と見なしているので、 」と彼は言います。 「賃料は下がっていますが、 地主は家賃を下げるのは公平ではないと考えています。彼らの基準点は彼らの既存の家賃であり、現在の家賃ではありません。」

交渉戦略の1つは、土地所有者のアンカーポジションから離れて状況を再構成することです。 「価値を生み出す他の参照ポイントを導入してみてください。 契約条件のように、 支払いのタイミング、 道路の修理、 フェンス管理、 または狩猟権、 」と彼は言います。

「変動金利のリースを提案することは、負けていないという希望を与えるかもしれません。 良い年以来、 地主は報酬を見ます。悪い年には、 農民は保護されています。」

覚えておくべき他のポイント：

•• 小さな合意は信頼関係を築きます。

•• 「I」ステートメントを使用します。 「あなた」の使用を制限します。

•• 会話が熱くなると、 聞いていることを再確認します。