破産時にファームリースがどのように扱われるかを知ることは、テナントと家主の両方が彼らのビジネスを保護するのに役立ちます。www.modernagriculturefarm.com

エリックジョンソンによると、 カンザスシティのスペンサーフェーンの農業法および破産弁護士、 ミズーリ、 農場再編破産は破産法の第12章または第11章に基づいて発生します。小規模農場の第12章の債務制限を超える農場は、第11章で再構築する必要があります。 ジョンソンは言います。それぞれに異なるルールが適用され、 それぞれが、ケースにおける当事者の交渉レバレッジのコストと金額に異なる影響を及ぼします。
あなたが家主またはテナントである場合、 農場の賃貸や破産に対処するときは、次の点に注意する必要があります。 ジョンソンは言う：

1. 農場破産のリースは、主に連邦破産法によって管理されています。リースの取り扱い方法も州法の影響を受ける可能性があります。結果として、 土地がどの州にあり、破産が申し立てられているかによって、ファームリースの処理方法が異なる場合があります。
2. 破産申請が提出された日付は、請求がどのように扱われるかを決定することができます。家主の請求が無担保の先取り請求として扱われる場合、 優先度が低い可能性があります。異議申し立て後の申し立てとして扱われる場合、 通常、優先順位が高くなります。これにより、請求が全額支払われる可能性と、ケースでの家主のレバレッジの両方が増加します。連邦法と州法の両方の下でいくつかの重要な期限があります。あなたとあなたの弁護士はこれらの期限を知っている必要があります。あなたが家主であろうとテナントであろうと、 従わない場合、コストがかかる可能性があります。
3. リースが終了または期限切れになると、テナントの権利が制限されます。破産はテナントに追加のレバレッジと柔軟性をリースで提供することができますが、 破産前にリースが終了または期限切れになると、その柔軟性が損なわれます。
4. 破産したテナントは、 想定して割り当て、 または、期限が切れていないリースを拒否します。再編テナントは、すべての期限が切れていないリースを評価し、望ましいリースを引き受けることができます。 特定のリースを他の人に割り当て、 残りを拒否します。迅速に行動しない場合は、 リースは破産法の下で自動的に拒否することができます。あなたのファイナンシャルアドバイザーと弁護士は、法律を評価する必要があります、 運用、 最良のオプションを決定するための各リースの経済的影響。
5. テナントが破産した場合でも、期限が切れていないリースは引き続き有効です。破産の自動停止は、退去行動を停止し、テナントにリストラ計画を作成する時間を与えます。その時間を使用して、リースを評価し、リースの支払いを行うための資金を見つけます。成長期に破産したテナントが残ることを軽減するために、 家主は、植栽日の前にテナントの最初の家賃の支払いをスケジュールすることができます。入居者が締め切りに間に合わず、支払いができない場合は、 余分な時間を使用して、デフォルトのリースを終了し、新しいテナントを導入します。
6. 家主は、競争後の家賃を徴収するのに適した立場にあります。破産したテナントは、請願後の賃貸借義務を支払う必要があります。家主は、テナントがこれらの支払いをどのように行うかを学ぶことを優先するように弁護士に依頼する必要があります。入居者は、提出する前に、支払われた未払いの家賃レポートを弁護士に提示する必要があります。 だからあなたの弁護士は、競争後のリース問題に対処する準備ができています。
7. 破産は交渉された解決策のプロセスです。当事者は、破産した場合に自発的にリースの再交渉を試みる可能性があります。当事者は、デフォルトの治療量について交渉することもできます。交渉された解決策は、家主とテナントの関係を強化し、訴訟のコストを削減するより良い賃貸につながる可能性があります。
8. リース交渉中の破産を緩和します。家主と財務諸表を共有するテナントは、より健康的な賃貸契約を交渉することができます。テナントのマーケティング計画のキャッシュフローと一致するようにリース料を構成します。ベースプラスボーナス支払いシステムを使用して、低価格の年にテナントにストレスを与えないようにすると同時に、収益性の高い年に家主に健全なボーナス支払いを提供することを検討してください。

テナントは、担保を提供するか、リースに基づく義務をさらに確保するために第三者の保証を取得することができます。家主がバランスシートのない農家に賃貸する場合や、キャッシュフローが逼迫している年には、セキュリティが最も快適になります。家主は担保権を適切に完成させる必要があります。 したがって、書類が時間通りに提出されていることを確認してください。

最も重要なこと、 破産した場合に行動を起こす前に、弁護士に相談してください。あなたの管轄区域に適用される州および連邦破産法の独自の組み合わせを説明するように弁護士に依頼してください。 そしてあなたの弁護士にあなたのリースをレビューさせてください。収穫期の各段階では、破産したテナントと家主にさまざまな問題が発生します。

著者について

ブレントキングは、カンザスシティにあるGlass Ratner Advisory＆Capital GroupLLCのマネージングディレクターです。

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