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あなたの貸し手はあなたをクライアントとして維持するために一生懸命働きます、 しかし、最高の銀行関係でさえも終結する可能性があります。あなたの農業経営はあなたの貸し手の快適ゾーンを超えて拡大するかもしれません。あなたのローンオフィサーは転居または引退するかもしれません。あなたの銀行は、農業生産を縮小または撤回することができます。商品価格サイクルが低い場合、ファームはローン更新の対象とならない場合があります。
これらのイベントが発生する可能性があるため、 農場の借り換えの準備をするのはお金がかかります。初め、 貸し手がリスクを評価する方法と、農業経営を評価する際に考慮に入れる財務指標の種類を理解します。これらは貸し手が検討するすべての要因ではありませんが、 農場の借り換えの柱を形成する4つのルールがあります。
- 90のルール
- 85％の債務返済制限
- 25％の運用予算ルール
- 75％の機器ローンルール
第1の柱：90のルール
90のルールは、不動産抵当に関連しています。 そしてそれは2つの主要なインプットを組み合わせます：住宅ローンの満期の長さ（年単位）とローンの金額対不動産価値の比率（％）。ルールでは、ローン期間とローン対価値比率の合計が90を超えてはならないことが示されています。たとえば、 満期が20年の不動産ローンをお探しの場合は、 要求されたローン金額は、不動産の評価額の70％を超えることはできません（20年+ 70％のローン/バリューレシオ=90）。
ルール90は、不動産ローンの期間と土地に対して借りることができる金額のバランスを作成します。長期ローンの満期については、 融資額は地価のより小さな割合でなければなりません。
要点は、現在の地価を理解し、90のルールを適用して住宅ローンの貸付限度額を予測することです。
第2の柱：85％の債務返済限度額
85％の債務返済限度額は、農場運営がその収益から安全にサポートできる年間ローン支払い額（原則と利息）に関連しています。制限では、農場の年間ローン支払いは、純収入+利息および減価償却費（I + ID）の85％を超えることはできません。例えば、 300ドルの農場、 000のI + IDは$ 255を安全にサポートできます。 年間の債務返済の000（$ 300、 000×0.85 =$ 255、 000）。
現在の商品価格は、85％の債務返済制限に準拠する農場の能力に厳しい制限を課しています。に応じて、 一部の貸し手は、農場で高い資本を持っている借り手のためにこの割合を増やしました。
要点は、控えめなコストと収入の見積もりを含む年間予算を書くことです。 次に、85％の債務返済制限を適用して、ファームが借りることを期待する金額の自然な境界を定義します。
第3の柱：25％の運営予算ルール
25％の運営予算ルールは、予期しない将来の結果による下振れリスクの管理に関連しています。農場の予想年間運用コストの少なくとも25％を自分の現金で賄うのが賢明です。運用損失がファームの総運用コストの25％を超えることはめったにないため、 予算の年間コストの少なくとも25％を自己資金で賄うことで、貸し手の財務リスクが軽減され、農場の信用度が高まります。ゲームに肌を持たせることは、農場の財政状態について貸し手に明確なメッセージです。
第4の柱：75％の機器ローンルール
農場の借り換えの最後の柱は、75％の設備ローンルールです。農機具や機械は、すぐに価値を失う可能性のある減価償却資産です。農機具を借り換えるときは、 機器の価値の75％以下を借りることを期待する必要があります。
設備ローンは通常、不動産ローンよりも金利が高く、 したがって、設備ローンの金額を最小限に抑えることで、ファームの継続的な利息コストを削減できます。
影響
農場の借り換えの4つの柱は相互に関連しています。 したがって、1つの柱の長所または短所が他の3つの柱にどのように影響するかを理解することが重要です。いつ農場を借り換える必要があるかわからないかもしれませんが、 しかし、それが十分にサポートされている場合、貸し手はあなたのローン要求の財務構造を高く評価することを確信できます。
著者について
ブレントキング GlassRatner Advisory＆Capital GroupLLCのカンザスシティオフィスのマネージングディレクターです。
