それは避けられないように思われます。都市の周辺にある農地は、最終的には (サブ) 都市化の機械によってむさぼり食われます。これはよくあることですが、それを防ぐための法的手段があります。それは保全地役権です。これは地主に多額の金銭的インセンティブをもたらす可能性があります。
保全地役権は、永久に土地の開発を妨げる、財産の証書に追加される法的制限です。 1970 年代から、土壌や水資源、野生生物の生息地を保護するために、郊外の果てしないスプロール現象ではなく、密集した都市の成長を促進するための手段として、保全地役権が一般的なツールになりました。それ以来、保全地役権の使用は指数関数的に増加しました。 2000 年から 2010 年の間に、米国の土地トラストが保有する保全地役権の面積 (保全地役権の総面積の一部にすぎません) は、230 万から 880 万へとほぼ 4 倍に増加しました。
このコンセプトは、田舎の生活を維持するだけでなく、田舎の歴史的要素を保存することにも及びます。農業保全地役権 (ACE) は、農業活動の継続を可能にする保全地役権の一般的なタイプですが、敷地内の他のほとんどのタイプの経済発展を妨げます。土地所有者は、所有地に保全地役権を設定することと引き換えに、大幅な税制上の優遇措置を受ける権利があり、場合によっては、一時金の現金報酬が得られることもあります (詳細は後述)。開発業者が急速に発展する郊外地域の土地に支払う価格と比較すると、金銭的なメリットは見劣りするかもしれませんが、それは取引を甘くします.しかし、あなたが今日植えたりんごの木にひ孫が登って、食べ物がどこから来るのかを直接体験できるという、かけがえのない報酬も得られます。
土地利用法の理解
法的観点から見ると、私有財産の概念は「権利の束」と呼ばれる概念に基づいています。財産の所有権はオール オア ナッシングの問題ではなく、つまり、所有するか所有しないかのどちらかです。所有権は、さまざまな方法で財産を使用する権利の集まりであり、それぞれが個別に売買される可能性があると見なされます。財産権には、居住、公共アクセスの制限、木材や鉱物の採取、作物の育成、建物の建設などが含まれますが、これらのそれぞれは、地域のゾーニング条例や州法および連邦法による制限を受ける場合があります.
不動産所有者のもう 1 つの権利は、土地を分割し、区画を売却して利益を得る権利です。これは、不動産証書に保全地役権が設定されたときに放棄される権利です。保全地役権は、土地を売却したり、子供に遺贈したりすることを妨げるものではありませんが、将来のすべての所有者は、証書に記載された地役権によって制限されます。これは大きな決断であり、通常、元に戻すことはできません。
ただし、地役権の正確な詳細は大きく異なる可能性があるため、個々の希望や状況に合わせて調整することができます。たとえば、家を建てるために家族にこれらの区画を与えたり、売却したり、遺贈したりすることのみを目的として、大規模な農場から小さな区画を切断する権利を留保するのは一般的です。同様に、将来、他の農業用途のために土地をさらに開発する権利を留保することができます。あなたの息子や娘が土地に戻り、新しい納屋や農場の店を建てて商品を販売したい場合、地役権はそのような活動を許可するように文言することができます.
ACE には一般にパブリック アクセスの規定は含まれていませんが、主に土地所有者がパブリック ドメインにすべきであると感じる固有の自然の特徴がある場合は、他のタイプの保全地役権がこれを許可することがあります。 ACE の考え方は、何世代にもわたって家族の中に土地を保持し、それを生産的な農業用途に保つことです。ただし、保全地役権の管理には第三者が必要であり、通常は非営利の土地信託組織または地方自治体が管理する開発権購入プログラム (PDR) の形をとっています。土地信託と PDR は、土地所有者が保全地役権を設定するのを支援し、将来の所有者または相続人が契約に違反した場合にそれらを施行する責任も負っています。
保全用地役権の設定
保全地役権を確立するための最初のステップの 1 つは、土地信託や PDR などの地元の農地保護組織を見つけて、あなたの財産とその使用に関する長期的な利益が良いかどうかを判断するための会議を設定することです。組織の保全目標に一致します。次に、地役権の条件を好みに合わせて作成するのを手伝ってくれる弁護士が必要になります。ここで、金銭的インセンティブの問題が出てきます。
ほとんどの土地トラストは寄付された保全地役権のみを受け入れますが、PDR は保全地役権を購入するように設計されています。地役権が購入される場合、その価値は、地役権なしの市場価値から地役権ありの市場価値を差し引いた差として計算され、専門の鑑定士によって決定されます。言い換えれば、デベロッパーがあなたの土地に 1,000 万ドルを喜んで支払う場合 (土地を細分化し、その上に建設し、住宅を売却することで得られる金額に基づいて)、農地としての価値は 100 万ドルにすぎません。の場合、地役権の価値は 900 万ドルになります。ただし、地役権の購入は、購入者による交渉の余地があります。購入者は、あなたの財産が異常に高い保存価値を持っていると見なさない限り、真の市場価値を支払う意思がない可能性があります.
それでも、保全地役権を設定すると、常に税制上のメリットがあります。土地所有者がしばしば自分の財産を売却せざるを得ない理由の 1 つは、急速に都市化が進む地域で税額が上昇しているためです。固定資産税は通常、資産の価値に基づいているため、開発圧力の結果として農場の価値が 100 万ドルから 1,000 万ドルに増加すると、それに応じて固定資産税が上昇します。ただし、保護地役権が導入されると、このシナリオの土地の価値は、課税目的で 100 万ドルにまで低下します。保全地役権の価値の全部または一部を寄付することになった土地所有者は、保全地役権のために IRS によって設定された特定の規則に従って、寄付を帳消しにすることができ、多くの場合、大幅な節税につながります。
注:具体的な法的助言については、弁護士に相談してください。
