農地の売り手と買い手の動機

カイル・ハンセン、 Hertz Real Estate Servicesのブローカー/競売人、 ネバダ、 アイオワ、 土地市場は持ち直し始めていると言います、 1年前と同じです。

販売活動

去年、 市場の土地の量は、7月から冬の数ヶ月、そして2018年の春にかけて増加しました。

「2017年の5月と6月に土地の売り上げが鈍化した時期がありました。まだ、 2018年は7月に土地販売活動が再び回復しました。これは、私たちが活発に転倒している可能性があることを示しています。 」ハンセンは言います。

ランディ・ディクハット、 ファーマーズナショナルカンパニーの不動産事業担当上級副社長、 この秋、農場の売り上げの季節的な上昇は、収穫後と冬にまで及ぶ可能性があると言います。

「私たちは、これらの「財政的に奨励された」農場販売の多くを期待してきました。 」ディクハットは言います。これらは、キャッシュフローまたはバランスシートを支援するために資産を清算している生産者です。農業経済のストレスが続くにつれて、この活動の一部が見られると思います。

「私たちのエージェント、 28の州で認可され、 貸し手との訪問、 今年は何か違うことをする決断をする農家がいると言われていますが、 農業から抜け出し、 または売り切れてキャッシュフローのストレスを軽減します。これは、過去4年間に起こったことを理由にしています。 経済的に、 」と彼は言います。

• 続きを読む： 2018年の農地市場を地域ごとに見る

売り手の動機

たった今、 土地売却を推進していると思われるものは、売り手の動機と大きく関係しています。

「それは売り手が収益で何をしたいのかについてです、 」ハンセンは言います。ティンバーランドで、 個人の興味が異なるのは売り手です。市場はそれらの娯楽作品のために上昇しました。売り手はもはや個人的に土地を使用していないか、投資でどこかに行きたいと思っています。

リスティングと公開オークション

近年では、 より多くの地主は、上場方法と比較して、公売によって不動産業者に彼らの資産を売らせました。

ハンセン氏によると、オークションでの販売の決定は、多くの場合、農場の特性に依存します。

「農地は非常に求められる高品質の作品ですか？通常、 そのタイプの不動産をマーケティングする最良の方法は、公売によるものです。 」ハンセンは言います。

どうして？なぜなら、購入者の動機が何であるか、または購入者がどれだけ高い入札を望んでいるかがわからないからです。

しかし、 どんな作品でもオークションにかけることができます、 予約価格が現実的である限り、 ハンセンは言います。

予約価格とは、オークションが少なくともそのレベルに達していない場合に、土地所有者が不動産の売却を拒否できる金額です。

反対に、 土地所有者が、耕作可能性が高くないときに物件をリストすることを選択した場合、 彼らは牧草地に家畜を飼っている人のようなユニークな買い手を必要としています。

土地所有者が上場と公売を選択する理由は他にもあります。 ハンセンは言います。

「一部の売り手は、公売をする気がありません。彼らは家族や財産に焦点を当てることを望んでいません。それよりも、 彼らはもっと控えめな販売を望んでいます、 近所の人に電話するか、テナントとの取引を試みるだけで、 」ハンセンは言います。

• 続きを読む： 農地の価値観は強い

バイヤーは場所を望んでいます

たった今、 農地の購入者の傾向は、作品がどこにあるかと大きく関係しています。

「特に買い手が農民である場合。その生産者は、アクセスが容易で、中品質から高品質の土壌がある特定の地域の土地を望んでいます。 」と彼は言います。

その間、 必ずしも場所を気にしない投資家は、通常、より質の高い土地に傾倒します。 ハンセンは言います。

「そこにある理由は、投資家が今後5年から10年以内に売却することを決定した場合、より高品質の土地がプレミアムで売却されるか、その価値を保持するということです。 」と彼は言います。

高い購入価格を支払うことなく、より低い等級の地面を購入し、より良い収益率を得るより大きな機会があることに注意する必要があります。 ハンセンは言います。

外部投資家は依然として低品質の農地を購入し、より良い灌漑システムを通じてそれを改善し、 より良い排水、 穀物貯蔵庫の建設、 とレベリングフィールド。

ディクハット氏によると、最近、農地経済の低迷により、農地の購入者は慎重になっているという。

「彼ら（プロデューサー-バイヤー）はもっと慎重です、 しかし、彼らはまた、土地が長期的な投資であることを認識しています。 」ディクハットは言います。

「特定の年に公開市場に出回る土地はごくわずかであるため（全農地の1％未満）、 農場が売りに出されて、農民や牧場主にとって理にかなっているとき、 それは3世代または4世代に1回の機会かもしれません。 」と彼は言います。

売り手が今探しているもの

そう、 今探している農地の売り手は何ですか、 落札者以外は？

農地売却の純収入は、そのお金に対する売り手の目標を達成する必要があります。 ハンセンは言います。

「不動産の清算、 関係する複数の家族との信頼を管理し、 およびその他の外部要因が販売を強制する可能性があります。私たちの売り手の大多数にとって、 これが土地を動かす動機です、 」ハンセンは言います。 "承諾する、 引退して販売している農民もいますが、 しかし、それは今のところ売り手の集中ではありません。」

年間土地収益は減少します

投資の観点から、 農地は、投資家のポートフォリオにとって長期的な投資の選択肢として適しています。それは変わるかもしれません、 農場のエージェントによると。

「土地市場は非常に競争が激しくなっています。 そしてそれは、現在の地価と比較される利回りと商品価格から切り離されています、 」ハンセンは言います。

地価は堅調で安定しており、 2013年（地価のピーク）以来、 土地コストはわずか20％から25％低下します。これは、同じ期間に商品価格が50％下落したことと比較されます。

「これらの2つのダイナミクスのために、 土地投資の収益率は低くなっています。以前は、農地の年間キャップレート（現在の収入と価格を比較）は4％から6％の間でしたが、 最高の土地での2.5％から3％の現在のキャップレートと比較して、 」ハンセンは言います。

覚えておいてください、 これは、農地の価値が存在する現在のサイクルです。 上昇率は考慮されていません。農地投資の長期的な見返りは引き続きプラスです。

注目すべきトレンド

高品質の土地は価格が安定しており、特定の場所ではさらに上昇しています。 注目に値する農地のトレンド、 ハンセンは言います。

「中品質の土地は安定しているか、軟化している。低品質の土地は、貿易関税と商品価格の下落により、軟化し、価値がますます弱くなっています。 」ハンセンは言います。

他の重要な農地の傾向は、農民が土地を購入する能力と関係があります。

統計的に、 農家は売りに出される農場の70％から80％を購入します。

解決された世界貿易関税、 交渉された貿易協定、 商品価格の変更、 農民の態度は農地の価値観に役立つ可能性があります。

不動産業ではいつものように、 場所の古いことわざ、 位置、 場所は農場の販売に関連しています、 それも。

「活発なバイヤーがいて、地域経済が強い地域で販売している場合は、 その地面は高い価格をもたらすでしょう。高品質の販売用地が貧しい場所や入札でそれほど活発ではない地域にある場合は、 高品質の作品は市場の下で売れる可能性があります、 」と彼は言います。

農地の不動産市場を支える他の傾向には、世界の水不足が含まれます。 農業の金融化（米国の農業生産への関心の高まり）、 そして技術の台頭。

「技術の台頭は、種子育種が作物の収穫量の可能性を改善するか、機械の効率とプランターの能力を向上させるかにかかわらず、各エーカーの生産性を高めます。 」ディクハットは言います。

"結果として、 土地がより生産的であるとき、 それはより多くの価値を生み出す可能性を秘めています。そう、 長期、 これらの傾向は、より高い地価を支えています。より高い生産性は地価に資本化されています、 」ディクハットは言います。

ジーンジョンストンとマイクマクギニスによって書かれました