需要は現金賃貸料を安定させます

穀物と大豆の価格が比較的低く、農場の収益性が低下しているため、農地の需要はほとんど落ち込んでいません。 つまり、現金の家賃は今後12か月間安定しているということです。

昨年の米国の耕作地の平均賃貸価格は1エーカーあたり136ドルでした。 USDAによると。アイオワ州とイリノイ州、 トウモロコシと大豆の最大の生産者、 1エーカーあたり231ドルと218ドルで、コーンベルトの主要な州でした。 それぞれ。

作物価格、 その間、 安定している。 2016〜2017年の平均価格はブッシェルあたり3.36ドルでした。 政府は言います。ブッシェルあたり3.25ドルから3.55ドルと予測される今年の先物は、来年の平均で3.40ドルから4.40ドルになると予想されます。 USDAからのデータによると。

農場収入、 しかし、 2018年には減少すると予想されています。現金農場の総収入は4,040億ドルに固定されています。 昨年から2％減少しました。農場の純収入は2018年に8％減少して595億ドルになると見られています。 USDAは言います。

作物価格について楽観的かどうか、 すでに所有している畑に隣接する土地を購入したいという願望、 または単に彼らの能力への信仰、 農民は、土地が利用可能になるとすぐに土地を手に入れようとしています。 そしてそれが賃貸料を支えています。

「現金の家賃はかなり競争力を維持しています、 」とジェイソン・ブリットは言います。 中央州商品の社長、 カンザスシティの証券会社、 ミズーリ、 その家族の農場はミズーリ州北部に上陸します。 「商品価格が高かったため、2012年以降に調整されました。いくつかの調整が見られましたが、 しかし、それは物事を入札し続けているほど十分に競争力があるようです。」

Michael Langemeier、 ウェストラファイエットのパデュー大学の農業経済学者、 インディアナ、 現金賃料はおそらく今年は安定していると言います、 しかし彼は、農民は過去4年間よりも損益分岐点に近づくべきであると述べています。

一部の賃借人は、家主が家賃を変更しないか、わずかに引き上げるのに圧迫されていると感じるかもしれませんが、 データは、所有者が彼らが請求するものを減らさないことで正当化されるかもしれないことを示しています。

「第7連邦準備銀行地区の農地価値は、2018年の第1四半期に安定の兆しを見せました。 農地の価値は1年前と変わらなかったので、 」シカゴ連邦準備銀行のシニアビジネスエコノミスト、デビッドオッペダールからの報告によると。

第1四半期の質の高い農地の価値は2017年の第4四半期から1％上昇しました。 レポートによると、 第7地区の181人の農業銀行家からの調査回答を引用して、 アイオワとイリノイの一部を含み、 ウィスコンシン、 インディアナ、 とミシガン、 トウモロコシの40％を占める地域、 大豆、 と米国での豚の生産

アダム・ティエン、 カウンシルブラフスのティエンファームマネジメント担当副社長、 アイオワ、 彼は、現金賃料は今後12か月で安定してわずかに高くなると予想していると述べています。彼の地域の地主は、 一般に、 彼らの利益を最大化するために高い家賃を要求し、 しかし、一部の賃借人は押し返しています、 少なくとも少し、 彼は言い​​ます。

振り返るスペース

彼らの料金を効果的に交渉するために、 生産者は損益分岐点のコストを示すことができるはずです。

「私は、テナントが自分の農場の予算を持ち込んで、自分だけでなく土地所有者にも、収益性を維持できるように賃貸料を正当化する方法を示すことをお勧めします。 」と彼は言います。 「周りには、テナントが支払う高い賃貸料がいくつかあります。この地域の他のテナント（高品質の土地）よりも1エーカーあたり20ドル、30ドル、または40ドル多く支払うことの正当性はわかりません。」

一貫して高収量を生み出す質の高い土地を好む農民は、困難な時期でも利益を上げられる可能性があることを知って、ただ立ち去ろうとはしません。彼らは高生産の耕作地の管理を維持したいと思っています。なぜなら、彼らがそれをあきらめた場合、 彼らはそれが再び利用可能になるかどうか知りません、 ティエンは言います。

地価と現金賃料を支えているのは、この種の需要です。

「立ち去ろうとしているテナントは、通常、生産性の低い、または一貫性の低い農場にいます。 」と彼は言います。 「そこで、テナントは立ち去っても構わないと言っています。生産量の多い農場は、より高い賃貸料をもたらしています。」

ネバダ州のヘルツ土地管理のランディヘルツ、 アイオワ、 地価と現金賃料は最近まで15年間上昇したと言います。 それ以来、彼らは安定しています。賃借人は価格を固定できるため、3年から5年のリースに署名する方が簡単で有益でした。

USDAデータは彼の主張を裏付けています。 2003年の米国の1エーカーの耕作地の平均値は1ドルでした。 660、 全国農業統計局によると。 2008年までに、 値は2ドルに上昇しました、 760エーカー; 2014年までに、 それは最高$ 4でした、 100.それ以来、 値は安定しています。去年、 彼らは平均4ドル、 090エーカー、 政府からのデータによると。

価格が頭打ちになっているため、 毎年料金を交渉することは多くの賃借人に利益をもたらします、 ハーツは言います。

「私たちが毎年増加していたとき、 それは賃貸人に有利でした（より長期のリースに署名するため）。家賃が逆になる可能性があるので、 それが最も賢いことですか？」彼は尋ねます。 「すべてが変化するため、毎年その家賃を交渉する必要があります。歩留まりが変化し、投入コストが変化し、シードコストが変化します。だから多くの人がフレックスリースをするだろうと言っています、 しかし、多くのフレックスリースはベースがかなり高く、あまりフレックスしません。」

公正な賃貸価格を交渉するための鍵は、損益分岐点がどこにあるかを正確に知ることです。 ハーツは言います。

「あなたは本当に数字を実行し、あなたがそれらを正しくすることを確認する必要があります、 」と彼は言います。 「農業はコミュニティであり、信頼に基づいています。 そしてほとんどの農場主は本当に彼らの農民を信頼しています。」

お金に従ってください

商品価格と土地の需要が農地の賃貸料を決定する主な要因ですが、 別の要因がすぐにその醜い頭を後押しするかもしれません：金利。

米国連邦準備制度理事会は、2016年12月以来6回、フェデラルファンド金利を引き上げました。この金利は、土地および設備ローンを含む60か月以上の期間に影響を及ぼします。借りるコストが買い手が負担することをいとわないよりも高くなるので、金利の上昇は需要を抑制するかもしれません。

全国平均の30年固定住宅ローン金利は5％に近づいています。それは比較的安いお金ですが、 ここ数年の料金をはるかに上回っています。

「現在、地価をまとめているのは安い金利です。 」中央州のブリットは言います。 「金利が上昇し始めたら、 これにより、農民のロールは商品価格の低さよりも速くなります。そこには意欲があります しかし、金利が上昇し始めたら、 それはみんなを遅くします。それは本当にあなたを再考させます。」

より多くの土地を取得することが意味をなさないように思われることもありますが、 価格がどこに行くと信じているかに関係なく。それでも、一部のプロデューサーがさらにレンタルまたは購入するのを止めることはできません。ブリット氏は、仲間の農民が自信過剰で多額の支払いをして廃業するのを見たと言います。

「プロデューサーは、それを壊そうとしていると思っています。彼らは入ってきて、他の農民が支払う金額よりも1エーカーあたり20ドルまたは30ドルを支払います。 しかし、彼らが（悪い）年を持っている場合、 彼らはかなり早く廃業します、 」と彼は言います。

まだ、 農民は楽観的な集団です。彼らは、年中、年中、彼らがしていることを続けていくためにいなければなりません。実を結ぶ年もあれば、バストになる年もありますが、 しかし、ほとんどの生産者は長期的に農業に目を向ける傾向があります。

「楽観的な農民が不足することはありません。 」ブリットは言います。