中西部の地価は上昇する準備ができています

秋が始まり、農地オークションの喧騒が中西部を襲うと、 農地市場は売り手にとって有利な方向に動いたようです。 2020年は、商品価格が数年間下落した後、2012年に観察された経済的要因の組み合わせと多くの類似点を示しています。強い穀物価格、 土地購入への農民の参加の増加、 抑制された金利は、2013-14年にピークに達した地価の強さに集合的に貢献しました。

商品価格は現在、2011年から2013年までの価値の上昇と比較されていませんが、 安定したリターンを求める「安価な」資本の豊富さは前例のないものです。単純に述べた、 農地を所有することから生み出される3％の現金利回りは、かつてないほど経済的に魅力的でした。現在の市場では、 関心のあるお金の余剰は、販売可能な土地を超えており、多くの興味深い経済シナリオを生み出しています。

農地市場には、 そして残ることが期待されている、 コモディティ価格の下落を通じて、主に還元利回りまたはキャップレート圧縮としても知られる抑制されたリターン期待による着実な動き。表1は、キャップレートとプロパティ値の逆の関係を示しています。

このモデルの作成には、次の仮定が使用されました。（1）農場の総収入の3分の1は、土地所有者への家賃として支払われます。 （2）1エーカーあたり198ブッシェルのトウモロコシのアイオワ農場の平均収量。マトリックスを使用するには、 農場に支払う意思のある価値を決定するには、単に収益の期待値と目標トウモロコシ価格を選択する必要があります。

マトリックスは包括的ではありませんが、 これは、商品価格とリターンの期待との関係を示しています。マトリックスを使用して、4％のキャップレートで6ドルのトウモロコシの地価を計算する場合、モデルは9ドルの値を意味します。 エーカーあたり899、 そして興味深いことに、 マトリックスは9ドルの価格も示しています。 2％のキャップレートで3ドルのトウモロコシで1エーカーあたり899。

そこには、最近人気のあるマスコミで注目されているように見える農地価格のパズルの解決策があります。

表2は、賃貸収入の変化とキャップレート調整がどのように相互作用するかを示しています。表が示すように、 1エーカーあたり50ドルの家賃の引き下げと、期待収益の50ベーシスポイントの引き下げにより、ピーク価格からわずか3％の農場価値が確立されます。前の2つの例は、賃料の下落と商品価格の抑制に関して、キャップレート圧縮が生み出したオフセットを示しています。

期待されるリターンの低下に加えて、 土地市場はまた、割引されたお金の計り知れない力を実現しています。ちょうど1年前に5.5％の利子で農地の購入に資金を提供した場合の影響は、現在の3.55％と比較して以下の表3に示されています。支払いと償却を一定に保ちながら、 200ベーシスポイントの金利低下により、買い手は追加の1ドルを支払うことができます。 毎年同じ農場で1エーカーあたり380。

おそらく、金利や商品価格よりも影響力のあるのは、農民の土地市場への参加の増加です。農家は長期的に購入を決定する傾向があり、 したがって、純粋な金融投資家よりも積極的です。

すでに低下している農場の流動性が、運転資本と総収入の比率で.08まで低下すると予測されたとき、 USDA ERS全農場セクター比率によると、 農民は臆病になり始め、地価発見の原動力ではなくなった。総収入に対する運転資本の比率が.08であるということは、1ドルごとに意味します。 000、 わずか80ドルの農場収入で000が生み出されました。 000は現在の農場の流動性で利用可能であり、農場の運営を継続する能力を妨げています。

図1に示すように、平均して農民はアイオワ州のすべての農地購入の約70％を占めています。運転資本の減少傾向が大きくなるため、農民市場への参加は地価に悪影響を及ぼします。しかし、 最近の商品価格の上昇と連邦援助プログラムが相まって、将来の収益性の高い農場経営に対する楽観的な見方に火がついているようです。

これらの経済的要因は収束し、地価上昇のための別の完璧な嵐を形成しました。違いは、現在のキャップレート圧縮にあります。キャップレートの期待値の低下と賃料の高騰が相まって、地価が2013年から2014年に観測されたピーク値に近づくというシナリオが生まれています。

農地市場の運命は、商品市場と連邦援助の支払いに対する農民の信頼に依存しています。秋の市場調査の結果にもかかわらず、 2020年末まで、農地の価値に大きな力が見込まれます。 これは、春の調査結果に反映されるべきです。